区分マンション編-不動産の購入でかかる税金と手数料のまとめ

記事内に広告を含みます。
くのいち

不動産投資を初めてみたいのだけど、どのくらい自己資金は必要なんだろう?

さすがに0円で不動産投資はできませんし、物件価格のみ支払うわけではありません。
その他に諸費用が発生するので、予めある程度の資金があったほうが安心です。

そのため今回は以下の内容で分かりやすく解説していきます♪

この記事を読んでわかること

不動産購入をする際に、物件価格以外に発生する税金や諸費用について学べる

  • 物件を購入するときに、物件費用のほかにどんな費用がかかるのか知りたい!
  • 実際に合計でいくらくらい費用を計算しておけばいいの?
もくじ

結論:不動産購入でかかる費用合計(目安)

先に目安となる費用合計についてお伝えします。

不動産購入でかかる費用

物件購入価格+1割程度がかかる

例えば、物件価格が1,000万円の場合、費用で+100万円かかると思っておいてください。

OL投資家ちゃん

1割も余分にかかるんだ・・・
一体何にお金がかかるんだろう?

ということで、次は具体的に各費用を学んでいきたいと思います。

不動産購入でかかる費用項目

くのいち

費用項目は、全部で7つあります。

  1. 仲介手数料
  2. 収入印紙代
  3. 不動産登記手数料
  4. 不動産登録免許税
  5. 税金(固定資産税と都市計画税)
  6. 不動産取得税
  7. 各種保険

一つずつ詳しく見ていきましょう。

1.仲介手数料

不動産を購入するときには、仲介手数料という費用が発生する場合があります。
不動産会社で物件を購入した場合、物件の金額によって手数料が変わります。

  • 200万円以下→5%
  • 200万円〜400万円以下→4%
  • 400万円以上→3%

上記3つを足した額が仲介手数料となります。

例えば・・・

1,000万円の物件を購入する場合、計算方法は以下の通りです。

  • 200万円以下の部分:200万円×5%=10万円
  • 200万円~400万円以下の部分:200万円×4%=8万円
  • 400万円を超えた部分:600万円×3%=18万円

①~③までを足すと、36万円(税別)

くのいち

ただし、上記はあくまで手数料の上限額のため
もちろん交渉次第では値下げすることが可能です♪

会社員くん

え、、計算方法は分かったけど
購入するときまで覚えていられないよ・・・

私を含めそう思う方もいらっしゃると思うので、計算を以下の通り覚えておくと便利ですよ!

仲介手数料の計算方法

仲介手数料の計算方法:売買代金の3%+6万円
(※ただし上記は400万円以上の購入金額の場合)

例えば・・・

1,000万円の物件を購入する場合、その仲介手数料は以下の通りです。

1,000万円×3%+6万円=36万円(税別)

仲介手数料が発生しない物件とは?

会社員くん

さっき、仲介手数料がかかる場合があるって書いてあったけど
仲介手数料がかからない物件もあるの?

くのいち

うん!もちろんあるよ。
仲介手数料が発生しない物件は
主に2パターン考えられるよ♪

  1. 個人の方から購入する
  2. 不動産会社から直接購入する

個人の方から物件を購入する場合

個人間での取引となるため、下調べから購入までを全て自力で対応する必要があります。
個人の方との売買はメリット・デメリットがあるので認識しておいてください。

・個人の方から直接購入するため、仲介手数料がかからない
・自力で全て行うため、知識と経験がつく

・物件の下調べや調査
・契約書の確認から締結
・ローンの申込

膨大な時間と労力がかかってしまうので、不動産投資初心者の方は避けた方が良いでしょう
もちろん、私は避けています。

不動産会社から物件を購入する場合

次のパターンは不動産会社が購入したい物件を所有している場合です。

売主が不動産会社であれば、仲介手数料がかからない
新築・中古問わずかからないのでお得♪

中古物件で不動産会社がリフォーム済みの場合
利益やリフォーム代金が上乗せされているので、仲介手数料がかからなくても案外割高になる可能性がある

メリット・デメリットを覚えておくと、物件購入の時に焦らず構えていられるので、知っておくといいね!

2.収入印紙代

取引金額が5万円以上の契約書や領収書に印紙を貼る必要があります。

ちなみに契約書1部につき印紙代がかかるので、通常は売主・買主双方契約書を保有するため、それぞれに印紙代がかかります。

収入印紙とは、税金の支払いや行政関係の手数料などを支払う際に使用する切手のような素材の紙で、国が発行しています。

作成した文書が金銭のやり取りに関わるものであれば、税金の徴収の対象となります。 その税金を納めたという証拠として、収入印紙を購入し文書に貼付することで、文書に対する納税が済んだことを示すことができます。

収入印紙をお得に購入できる購入場所と注意点まとめ

収入印紙を領収書などに貼り付けておくだけでは印紙としては無効で、割印があってはじめて印紙税を納税したと認められます。
収入印紙をお得に購入できる購入場所と注意点まとめ

印紙代金については、下記のチャートを目安にしてくださいね♪

契約金額収入印紙代
100万円~500万円1,000円
500万円~1,000万円5,000円
1,000万円~5,000万円10,000円
5,000万円~1億円30,000円
参考:国税局(https://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/inshi31.htm

3.不動産登記手数料

不動産の登記は司法書士の方に代行してもらうケースがほとんどなので
その支払い手数料になります。

司法書士の報酬は自由設定のため、予め目安を見ておくと良いです。

くのいち

司法書士の報酬は自由設定のため
予め報酬の目安を確認しておこう♪

ここで確認できるよ♪

日本司法書士会連合会のサイト

抵当権の設定を追加すると、プラス費用が発生するのでご注意ください。

4.不動産登録免許税

不動産を購入したら、その土地と建物は自分の所有物だと公的に証明する必要があります
なぜなら登記していなかった場合、売主が他の人に譲渡してその第三者が登記してしまうと、権利を失う危険があるからです。

従って、お金がかかっても不動産の登記は必ずしましょう。
そして、その不動産登記をする際に発生する税金がこの不動産登録免許税と言います。

くのいち

登記するだけ発生する税金って・・・

税額は以下の式で計算します。

不動産登録免許税の計算方法

土地・建物ともに課税標準額の2%
(※ただし、令和8年3月31日までは租税特別措置法により土地のみ1.5%です)

例えば・・・

区分マンションを1,000万円で購入した場合(土地600万円・建物400万円)、計算は以下の通りです。

  • 土地:600万円×1.5%=9万円
  • 建物:400万円×2.0%=8万円

上記の合計:17万円

5.税金(固定資産税と都市計画税)

毎年1月1日時点で土地、建物など固定資産を所有している人にかかる税金が2つあります。

  1. 固定資産税
  2. 都市計画税

注意しないといけないのは、1月1日時点の所有者が上記2つを1年間分を支払う義務があるため、
途中で所有権が移転した場合は、新しい所有者が日割り計算で負担する必要があります

くのいち

一般的には、売買契約時に清算するので、
契約書はしっかり目を通しておこう。

6.不動産取得税

物件を取得してから約半年〜1年後くらいに納税通知書が届くものなので、購入の際には実際発生していません。
ただ、予め準備しておきましょう。

会社員くん

なんで不動産取得税だけ
納税まで時差が生じるの?

不動産を取得してから60日以内に、土地、建物の都道府県の税事務所に申告が必要です。

くのいち

不動産を取得してから申告するまでに時間があるし
申告後に納税者へ通知書を送るためタイムラグがあるんだろうね!

不動産取得税の計算方法

土地・建物ともに発生します。
土地固定資産税評価額×1/2×3%+建物固定資産税評価額×3%

例えば・・・

区分マンションを1,000万円で購入した場合(土地600万円・建物400万円)、計算は以下の通りです。

  • 土地:600万円×1/2×3%=9万円
  • 建物:400万円×3%=12万円

上記の合計:21万円

7.各種保険

最後は各種保険について学びましょう!
保険なのであくまで任意にはなりますが、不動産投資ではとても大切です。

くのいち

不動産投資をする上で
不測の事態に備えて準備しよう♪

不動産投資するのにおススメの各種保険は以下の通りです。

  1. 火災保険
  2. 施設賠償責任保険
  3. 家賃収入特約
  4. 家主費用特約
  5. 地震保険
  6. 建物電気的・機械的自己特約

1.火災保険

災害と事故の時にカバーしてくれる唯一の保険。一般的な補償範囲は以下の通りです。

  • 火災・落雷・破裂・爆発
  • 風災・雹災・雪災
  • 水災
  • 水濡れ
  • 自動車の衝突など
  • 盗難
  • 予測できない事故が原因の破損や汚損
  • 臨時費用補償特約
  • 建物(管理)賠償責任補償特約
  • 電気的・機械的事故補償特約
  • 弁護士費用特約
  • 家賃収入補償特約
  • 家主費用補償特約
くのいち

保険会社によって保障内容も異なるので確認してね!

2.施設賠償責任保険

施設が原因で事故が起こり、大家さんが法律上の賠償責任を問われた際に適用される。
例えば、専有部分での給水菅破裂などは大家さんの責任になる可能性があり・・・

3.家賃収入特約

火災・破裂爆発・風災などの事故により建物が損害を受けた場合、家賃の損失を補填してくれる保険

4.家主費用特約

賃貸住宅内での死亡事故(自殺・犯罪死・孤独死)により大家さんが被る家賃収入の損失や清掃・改装・遺品整理にかかる費用が補填される

5.地震保険

火災保険とセットで加入するもの。
火災保険だけでは地震が原因で起きた火事については補填されないので注意

6.建物電気的・機械的事故特約

給湯設備や床暖、エアコン、換気扇などの建物付属機械設備の電気的・機械的事故による損害を補填する
ただし、経年劣化による故障や消耗品自体は対象外

不動産購入にかかる費用合計

以上から1000万円ほどの物件購入にかかる費用についてまとめます。

くのいち

金額はあくまで目安で考えてくださいね。
この程度は最低かかるので今から準備しましょう。

手数料費用
1.仲介手数料36万円
2.印紙代契約書1部につき5,000円
3.不動産登記手数料司法書士による
4.不動産登録免許税17万円
5.固定資産税・都市計画税日割り計算で清算
6.不動産取得税21万円
7.保険加入のものによる
  • URLをコピーしました!
  • URLをコピーしました!
もくじ