よくある質問-不動産賃貸業を始める前に知っておくべき質問集

知識ゼロ・未経験から不動産賃貸業を始めると心に決めてから、本やYoutubeなどで勉強していくにつれて素朴な疑問が出てきました。同じくこれから始める方も同じ壁にぶつかるのではないかと思い、Q&Aにまとめました。

もくじ

入門-お金のこと編

マンションの家賃収入は事業所得?

区分マンションの家賃収入は事業所得と間違えやすいのですが、家賃収入は不動産所得になります。
不動産所得は課税対象であり、給与以外に家賃収入で所得を得る場合は所得税と住民税もその分増加します。

課税される所得金額課税控除額
195万円以下5%0円
195万円~330万円以下10%97,500円
330万円~695万円以下20%427,500円
695万円~900万円以下23%636,000円
900万円~1,800万円以下33%1,536,000円
1,800万円~4,000万円以下40%2,796,000円
課税される所得金額(抜粋)
家賃収入は所得になる?

家賃収入には所得税・住民税がかかります。
課税対象は家賃収入そのものではなく、家賃収入から経費を引いた「不動産所得」です。 

事業として認めてもらうにはどうするの?

個人の場合は「5棟10室」を満たすこと

1戸建て×5棟、部屋数×10室のいずれかを満たせば、個人事業主でも事業として認められます。

火災保険-年間契約で長期の方が安くなるけど、契約期間中に売却してしまったらどうなるの?

解約返戻金と言ってお金は戻ってきます。
ただし、経過年数や保険会社の規約によって解約返戻金の計算方法は異なります。

基礎-不動産賃貸業のこと編

不動産賃貸業を始めるときに開業届は必要?

そもそも土地の価格は誰が決めるの

国土交通省が毎年3月に土地価格を発表しています。
評価の方法は、不動産鑑定士2名以上が鑑定し、国土交通省がその結果を審査して決定しています。

不動産って誰が物件の価格を決めるの?

不動産の価格を決めるのは売主
定価はありません。
ただし、最終的には売主と買主の希望価格一致して価格が決まります。

区分マンションの場合、土地と建物の比率はどうやって計算するの?

土地と建物の比率は決まっているわけではありません。

売主さんに土地と建物の配分を交渉することも可能です。

アパートとマンションの違いはなに?

明確な定義はありません。
一般的には建物の構造で区別されることが多いようです。

木造や軽量鉄骨造の2階、3階建ての建物をアパートという
鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリートの建物をマンションという

区分マンションの場合、土地はどうなっているの?

一般的に不動産ってどのくらいもつの?

鉄筋コンクリート造のマンションは理論上は100年以上持つといわれていますが、現実は40年程度で建て替えられることが多い。

買付証明書はどこでもらえるの?

不動産会社にお願いすると買付証明書をもらえます

重要事項調査報告書と重要事項説明書の違いは?

  • 重要事項調査報告書:マンション管理の報告書(マンション全体の詳細)
  • 重要事項説明書:売買契約で不動産会社が説明を義務付けられている書類

大きな違いは、重要事項説明書には購入物件についての詳細や売買契約の内容が記載されていること

大家さん業のこと編

退去時の費用負担はどうするの?

  • 経年変化の汚れ:オーナーが負担
  • 入居者の帰責事由:入居者が負担

退去時のハウスクリーニングはどっちの負担?

基本的には大家さんの全額負担

オーナー(貸主)は家賃という対価を得ている以上、入居者(借主)に対して使用収益させる義務を負っており、貸主は使用収益させるための修繕義務を負っている国土交通省:現状回復をめぐるトラブルとガイドライン

国土交通省:現状回復をめぐるトラブルとガイドライン
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