不動産売買契約時の重要事項説明書について確認すべきポイント

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似ている書類に「重要事項調査報告書」というものがありますが、重要事項説明書とは別の書類になりますので注意ください。

もくじ

重要事項説明書の確認ポイント

  • 登記された権利の種類・内容
  • 法令上の制限
  • 敷地と道路との関係、私道負担の有無
  • ガス・電気などの供給施設及び排水施設の整備
  • 建物又はその敷地の管理、使用に関する事項
  • 代金、交換差金以外に売主、買主で授受される金銭
  • 契約解除に関する事項

登記された権利の種類

確認すべき覧内容
契約者と登記簿の所有者が一致しているか不動産が共有の場合は、共有している人全員と契約を締結しなければ所有権は取得できませんので注意
乙区の欄抵当権が設定されている場合は、この乙区に記載されています。
大事なのは、オーバーローンになっていないか、残金決済の時に抵当権の抹消が確実に行われるか確認してください

法令上の制限

法令内容
都市計画法・土地区画整理法市街地調整区域には建物は建てられません。
区域区分:市街地調整区域になっている場合は注意
都市計画道路の有無1棟マンション・アパートの場合:計画道路が「ある場合は建築が制限されるので注意!
建築基準法に基づく制限用途地域、容積率や防災地域、景観地区などを確認
既存不適格建築物古い物件で現行の建築基準法や都市計画法では違法になる物件のこと
敷地との関係道路の幅員は4m以上なくてはならない

私道負担の有無

個人の私有地の中に道路として提供する必要のある土地のこと。

私道負担の有無や面積、負担金など記載されています。私道は分割で複数人で所有している場合もあり、この場合は維持管理の負担やガス・水道管などの整備、修理など所有者の承諾が都度必要になりますので、確認しておきましょう。

建築基準法に規定されている道路

第42条に道路について規定されています。
道路だと思っていたものが通路だったなど、建て替え時に問題になる可能性もあるので道路について規定を確認しておくと安心です

ガス・電気などの供給施設及び排水施設の整備

くのいち

負担金が無いか確認しておきましょう

種類内容
ガス都市ガス・プロパンガスか
配管は前面道路か敷地内配管か
飲用水公営・市営かが記載されている
電気電力会社の名前が記載
下水公共下水か浄化槽なのか
配管は前面道路なのか
浄化槽の設置はあるか

建物又はその敷地の管理、使用に関する事項

項目内容
管理費滞納されていないかどうか確認
計画修繕積立費に関する事項修繕履歴と修繕費の総額を確認
くのいち

万が一、管理費が滞納されている場合は契約までに解消してもらいましょう

代金、交換差金以外に売主、買主で授受される金銭

くのいち

物件購入価格以外に発生する金銭をまとめておきます

加算される金銭差し引く金銭
固定資産税・都市計画税(日割り計算したもの)手付金
管理費・修繕積立費(日割り計算)敷金
賃料清算

契約解除に関する事項

くのいち

手付契約の場合、双方が履行に着手するまでは契約解除が一応可能です

相手方解除の条件
売主買主へ既に受け取った手付金の倍の額を支払う
買主既に支払った手付金の返還を放棄する

自然災害などやむ負えない場合

会社員くん

例えば、物件引渡し前に物件がなくなってしまったらどうなるの?

不動産物件の引き渡し前に自然災害などで物件が滅失してしまった場合、買主は売買代金の支払いを拒否することが可能です。(買主に責任がない場合)

くのいち

買主側に責任がない、自然災害などやむ負えない場合は、契約を解除して代金の債務を消滅させることができます。

契約違反による解除

売主が物件の引き渡しをきちんと行わない場合や、抵当権の抹消・所有権の移転手続きをきちんと行わないなどの契約違反があった場合、内容証明を送ったのち契約解除することができます。

くのいち

損害賠償額は予め決めておくことが多く、違約金は売買代金の20%程度が多いです。

管理規約・使用細則を確認

くのいち

マンションの使用ルールもしっかり確認しておきましょう。

管理規約で確認する項目

マンションの使用・管理について取り決めた規則で、区分所有者同士で取り決めたもの

  • 共用部分の範囲や割合
  • 使用細則
  • 管理組合や集会・理事会
  • ペットの飼育有無
  • 事務所としての利用の禁止など

使用細則は管理規約をさらに細かくしたものです。

ペットの種類や楽器の演奏時間などマンションの住民同士がストレスやトラブルなく生活できるようにするための規約を載せています。

失敗しないためにしっかり確認を!

長くなりましたが以下について確認をしましょう。

  • 登記された権利の種類・内容
  • 法令上の制限
  • 敷地と道路との関係、私道負担の有無
  • ガス・電気などの供給施設及び排水施設の整備
  • 建物又はその敷地の管理、使用に関する事項
  • 代金、交換差金以外に売主、買主で授受される金銭
  • 契約解除に関する事項
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もくじ