重要事項に係る調査報告書の確認すべきポイント

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くのいち

賃貸借申込書と同じく重要事項にかかる調査報告書も必ず見ておきましょう

もくじ

重要事項に係る調査報告書とは?

不動産物件の大切なことが記載されている報告書のこと
不動産会社から見せてもらえます

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下記表でざっくり確認しておこう

項目内容
1.どこが発行しているの?物件の管理会社が発行
2.目的は?不動産の運営状況を確認できる
3.どこで確認することができるの?不動産会社に見せてもらえます

調査報告書に記載されている内容

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この報告書に記載されている内容は以下です

  • 調査依頼日
  • 対象となる物件名・部屋番号・所在地・建築年
  • 修繕積立費の総額
  • 管理費・修繕積立金の月額費用
  • 管理費・修繕積立金の滞納額
  • 管理費・修繕積立金の改定予定
  • 管理組合の借入金の有無
  • 修繕工事履歴
  • 管理形態
  • 大規模修繕改修工事に関する予定
  • アスベストや耐震診断の有無
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この中でも初心者が特にチェックしておくべき項目についてみていきましょう!

修繕積立費の総額

購入予定の物件の長期修繕計画を確認しましょう。

長期修繕計画作成ガイドライン
  • 将来予定されている修繕工事や工事内容、予定時期、概算費用を作成
  • 将来予定されている修繕工事のために、積み立てる修繕積立金の額を明確にする
  • 上記修繕金や積み立て額などに合意しておく
会社員くん

だけど見ただけでは良し悪しの判断がしづらいよ?

目安として・・・

購入予定の物件がきちんと管理・修繕計画が立てられているか目安として以下確認しておきましょう

・修繕積立金の総額が100万円以上あるか(100万円以下はまずい)
・10年の間に大規模な修繕工事を行っているか

このような物件は、例え区分マンションの部屋の条件が良くても、要注意です。

管理費・修繕積立金の滞納額

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万が一売主に滞納金がある場合、必ず以下の条件を付けること!

売主に滞納金がある場合の注意

購入予定の区分マンションの管理費・修繕積立費に滞納が万が一ある場合、売主が引き渡しまでに滞納金の全額を支払うことを条件とする

ここは要注意です。なぜなら・・・

売主に滞納金があるまま契約してしまうと、その滞納金は自分(新所有者)が負担することになるからです!

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同じ物件の他の部屋に関しても滞納金が発生していないかどうか確認しておきましょう。

滞納金が多い場合、回収するのも難しくなりますし、その分マンションの管理・修繕がきちんと行われないなどずさんな管理に繋がってしまいますので、所有予定の部屋・マンション全体について確認しておいてください。

修繕工事履歴

この修繕工事履歴には修繕がいつ行われたか、次はいつ大規模修繕工事が行われる予定か、が記録されています。

回数工事内容
第1回目(10年~12年後)外壁改修工事
第2回目(24年~30年後)外壁改修工事・屋根・設備等
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自分が購入予定の物件が次はいつ頃修繕工事が行われるか確認しておこう

一番良いのは大規模な修繕工事をし終えたばかりの物件が理想ですが、1年~2年くらい経過していてもOKです。
逆に購入後1年~2年後くらいに大規模な修繕工事が計画されている場合は、ベランダに幕がかかっているため景色が悪くなるので注意しましょう。

修繕の履歴で確認するところ
  • 壁に亀裂が入っていないかどうか確認
  • 外観が綺麗かどうか
  • 清掃はきちんとされているか
  • ゴミ出しや自転車の陳列なども確認

管理形態

不動産投資初心者におすすめの管理形態は以下の通りです。

  • 管理形態:全部委託
  • 管理方法:巡回
  • 管理会社:株式会社
初心者に上記をおススメする理由

・不動産投資の場合、自主管理はとても大変
・管理組合がしっかりしていないと建物の管理がずさんになる

重要事項に係る調査報告書のチェックポイント

確認する項目内容
修繕積立費の総額・修繕積立金の総額が100万円以上あるか(100万円以下はまずい)
・10年の間に大規模な修繕工事を行っているか
管理費・修繕積立金の滞納額購入予定の区分マンションの管理費・修繕積立費に滞納が万が一ある場合、売主が引き渡しまでに滞納金の全額を支払うことを条件とする
修繕工事履歴修繕工事履歴には修繕がいつ行われたか、次はいつ大規模修繕工事が行われる予定
管理形態管理形態:全部委託
管理方法:巡回
管理会社:株式会社
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もくじ