不動産賃貸業の仕組みと魅力-メリット・デメリットとは

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株式投資、仮想通貨、2024年から始まった新NISAなど・・・
金融投資の情報がたくさん溢れている中でなぜ不動産投資を始めたいのか

もくじ

不動産賃貸業はミドルリスク・ミドルリターンの投資方法

不動産投資は他の投資と比べて、リスクとリターンのバランスがとてもよい投資商品です。
投資にはいくつかの種類があり、リスクもバラバラです。

投資の代表例として、株式投資、FXや信用取引、仮想通貨などが有名です。それぞれのリスク度を下記の図で表してみました。

不動産投資には2つの方法がある

くのいち

不動産投資には現物不動産とREITの2種類の方法があるよ。

このサイトではあくまで現物不動産の投資についてまとめています。

魅力1:不動産賃貸業は毎月の固定収入(インカムゲイン)を生み出す

くのいち

毎月、何もしなくても賃料という固定収入を生み出してくれる

不動産投資の魅力は何と言ってもこの一言につきます。

  • 定期収入やお小遣いになる
  • 老後の生活資金に充てられる
  • 仕事を辞めても安心して生活できる
  • 会社が万が一倒産しても生活費は確保できる

コロナや物価高など日々の生活も安心できない世の中になってきました。

会社とは別の収入源を持つのも大事ですし、

不動産投資のインカムゲインの計算方法

毎月の賃料を得られるといっても、全額そのまま手取りになるわけではありません。
そこから諸経費を差し引いた差額が手取りになるので、注意しましょう。

計算方法は以下の通りです。

例えば・・・

家賃(75,000円)-修繕積立費+PMフィー+管理費(13,750円)=手取り(61,250円)

※PMフィーの計算方法は家賃の5%、修繕積立費+管理費は10,000円

PMフィーの計算方法は家賃の5%

魅力2:不動産賃貸業は節税効果がある?

私のようなOLやサラリーマンにとっては、不動産投資は節税効果があるよ。

節税効果がある理由

毎月の家賃から諸経費を差し引いたとき赤字だった場合、その赤字は給与所得から差し引くことができるから!
給与所得から天引きされている源泉税を取り戻すことができる。

くのいち

不動産投資で認められる経費は色々あるよ

  • 各種税(土地・建物の固定資産税や都市計画税など)
  • 修繕費
  • 損害保険料(掛け捨てでその年の保険料のみ)
  • PMフィー
  • 管理費・修繕積立費
  • 広告宣伝費(入居募集中の時)
  • 減価償却費
  • ローンの金利部分
  • 税務関係を税理士に委託した場合、その委託費用
  • 雑費(掃除・消耗品代・交通費・通信費など)

減価償却費という経費が大事

この中でも最も大切な経費が減価償却費です。
なぜなら、減価償却費は費用として計上できるのに、実際はお金が出ていない仕組みだから。

減価償却費とは・・・

不動産を購入したときに毎年少しずつ経費として計上する仕組みのこと

ただし注意しなければいけないことがあります。

くのいち

減価償却費は計上できる期間が決まっていること!

建築タイプ法定耐用年数
鉄筋コンクリート造のマンション47年
重量鉄骨34年
木造アパート22年
建物の法定耐用年数については、国税庁のサイト「耐用年数(建物・建物付属)」を参照してください。
くのいち

ここで気になる疑問を解決しておきましょう。

法定耐用年数を超えている古いマンションはどうやって計算するの?

法定耐用年数×20%で計算します。

例えば築30年の木造アパートの法定耐用年数を計算したい時、
「法定耐用年数(22年)×20%=4年」と計算します。

築年数が法定耐用年数の一部を経過している物件の計算方法は?

(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×20%で計算します。

例えば、RC造マンションで築20年のマンションだった場合、
(法定耐用年数(47年)-経過年数(20年))+経過年数(20年)×20%=31年と計算します。

くのいち

建物に減価償却費が計上できるから
売主さんと交渉して建物比率を多くしてもらうと
節税効果も高くなるね!

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